Outils — AcqHome Tools

Estimation par comparables

Les ventes notariées réelles autour de l'adresse, pondérées par surface et fraîcheur. Le même calcul que pour un bien suivi — pas un simulateur à part.

Adresse ou commune

Code postal (facultatif)

Rempli par l'adresse choisie. Vide, la recherche couvre toute la France.

Type

Surface habitable

m²

DPE

Il pèse jusqu'à ±20 % : un G se vend sous le secteur.

État du bien

L'usure du bien entre dans les ajustements, coefficient affiché ligne à ligne (usage professionnel courant, cumul plafonné à ±25 %).

Terrain (maison)

m²

Pièces

Pour le dossier — le calcul se fait au m².

Détails pour le dossier (tout facultatif)

À la demande de

Figure sur la couverture de l'étude.

Description du bien

Chambres · salles de bain

Chauffage

Exposition

Extérieur

Votre téléphone (couverture)

Nom, e-mail, réseau et téléphone viennent de votre compte. Le téléphone saisi ici prime pour ce dossier.

Renseignez une adresse et la surface pour lancer l'estimation.

Renseignez l'adresse : la fourchette sort des ventes réelles du secteur, avec ses comparables.

Sources et méthode

Source. Demandes de valeurs foncières (DVF, actes notariés, DGFiP), millésimes 2024-2026. Pondération : surface (de 1 à 0,5 sur ±20 %) × fraîcheur (demi-vie 12 mois), médiane pondérée, ajustements affichés un à un. Tranches : bornes basse et haute de la dispersion réelle et valeur centrale. État du bien : +5 % (refait à neuf) à −20 % (à rénover), usage professionnel courant ; cumul plafonné à ±25 %.

Capacité d'emprunt et mensualités

Ce que l'acquéreur peut emprunter au taux d'endettement réglementaire, le bien que cela lui ouvre avec son apport, et trois repères d'apport.

Revenus nets mensuels du foyer

€/mois

Charges de crédit en cours

€/mois

Apport personnel

€

L'épargne mise dans l'achat : elle règle d'abord les frais de notaire, le reste s'ajoute à l'emprunt pour payer le bien.

Durée

ans

Taux d'intérêt

%/an

Taux nominal hors assurance — le taux saisi reste libre.

Repère marché — taux moyens constatés

repères de mai 2026, à vérifier sur lobservatoire.creditlogement.fr

Moyennes Observatoire Crédit Logement / CSA, mai 2026, hors assurance. Un appui reprend durée et taux, le champ reste modifiable.

Assurance emprunteur

%/an

En % du capital initial (0,30–0,40 % constaté selon l'âge) — comprise dans les 35 % du HCSF, paramétrable.

Bien

— de mensualité maximale (35 % des revenus, assurance comprise)

Apport	Emprunt max	Mensualité (ass. incl.)	Intérêts totaux	Frais de notaire	Prix de bien max

Première ligne : l'apport saisi. Les trois suivantes sont des repères : 10, 15 ou 20 % du prix, plus les frais de notaire.

Sources et méthode

Sources. Norme HCSF (décision D-HCSF-2021-7 du 29.09.2021, juridiquement contraignante depuis le 01.01.2022) : taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets assurance emprunteur comprise, durée ≤ 25 ans, marge de dérogation de 20 % de la production (economie.gouv.fr/hcsf · légifrance JORFTEXT000044178669). Repère de taux : Observatoire Crédit Logement / CSA, moyennes mai 2026 — 3,12 % (15 ans), 3,34 % (20 ans), 3,37 % (25 ans), hors assurance (lobservatoire.creditlogement.fr, à actualiser). Frais de notaire : ≈ 8 % dans l'ancien, ≈ 3 % dans le neuf. Mensualité à taux fixe : M = K × t / (1 − (1+t)⁻ⁿ) ; TAEG approximatif : taux actuariel annuel équivalent de la mensualité crédit + assurance.

Pré-estimation viager

Bouquet et rente indicatifs, méthode Daubry simplifiée. Pour signer, il faut le conseiller et un notaire — c'est une pré-estimation, pas un acte.

Valeur libre du bien

€

Issue d'une estimation.

Type de viager

Crédirentier — âge et sexe

ans

Conjoint (viager sur 2 têtes, facultatif)

ans

Bouquet — 25 %

Standard marché : 20 à 30 %. Sans bouquet, la rente est maximale.

Taux technique

%/an

Le taux d'actualisation de la rente — affiché tel quel dans le décompte, comme chez un professionnel.

Indexation annuelle de la rente

%/an

La rente viagère est révisée chaque année (art. 1976 c. civ., indice INSEE des prix à la consommation en pratique) — projection indicative à 5 et 10 ans dans le décompte.

—de rente mensuelle

Sources et méthode

Sources. Espérance de vie : table INSEE 2020-2022 (moyenne triennale des tables annuelles T69ESP, « La situation démographique en 2022 », France entière — insee.fr/fr/statistiques/8210111, vérifiée le 04.08.2026), interpolée. Décote du droit d'usage et d'habitation : barème Daubry, chambre des notaires. Deux têtes : espérance du dernier survivant ≈ E(max) + 0,3 × E(min). Rente : annuité actuarielle au taux technique affiché. Art. 1968 et 1976 du code civil — rente indexée chaque année sur l'indice INSEE des prix, projetée ici au taux d'indexation saisi.

Valorisation d'un fonds de commerce

Trois méthodes croisées — pourcentage du chiffre d'affaires, multiple de l'EBE, valeur patrimoniale — pondérées selon l'activité, puis modulées par quatre leviers.

Activité

Chiffre d'affaires annuel HT (N-1)

€

CA N-2 et N-3 (facultatif — détecte la tendance)

EBE annuel

€

Excédent brut d'exploitation. Vide ou négatif : la méthode EBE est écartée et les poids se reportent.

Matériel + stock (valeur patrimoniale)

€

Loyer annuel charges comprises

€ HT

Déclenche le contrôle de cohérence loyer/CA (taux d'effort) — le premier ratio qu'un repreneur et sa banque regardent.

Emplacement

Bail commercial restant

Notoriété

—valeur centrale indicative

Méthode	Poids	Basse	Centrale	Haute

Sources et méthode

Sources. Barèmes sectoriels : CCI Bordeaux Gironde 2024, guide cession de l'Ordre des experts-comptables, observatoire BPCE — recoupés le 04.08.2026 avec les fourchettes professionnelles publiées (restauration traditionnelle 50–120 % du CA, boulangerie 60–135 %, coiffure 50–90 %, hôtellerie 1 à 4 × le CA : hayot-expertise.fr, nexco-expertise.com, evaluation-fonds-de-commerce.fr) : les barèmes de l'outil tiennent dans ces plages. Taux d'effort loyer/CA : repères de marché — restauration 6–10 %, commerces 8–9 %, hôtellerie 10–15 % (gouache.fr, L'Hôtellerie-Restauration, data-b.com). Ce sont des usages, pas des règles : l'état réel du matériel, la clientèle et les contrats fournisseurs se jugent sur place.

Simulateur de rémunération

Le comparatif réseau contre agence, à montrer au conseiller que vous recrutez. Vos réglages restent sur ce poste ; « Copier le lien » les transmet.

Les plus d'AcqHome Tools

Ce que le simulateur en ligne n'a pas : la commission d'agence libre et l'hypothèse de sorties, la grille de rétrocession et son cumul, l'objectif de CA d'équipe, la projection année par année. Le CA (ventes × honoraire), les charges et l'équipe sont ceux du simulateur ci-dessus : une saisie ici le fait bouger, et inversement.

Partager le calcul rapide

Un résumé du Calcul rapide (CA, commission d'agence, rétrocession, nets, écart), à envoyer depuis vos applications ou à imprimer seul.

Votre activité face à l'agence

Le comparatif à CA égal, au CA du simulateur et à la commission d'agence de votre choix — 40 %, 50 % ou vos propres parts —, sur l'hypothèse de sorties qui vous ressemble. Ces réglages servent aussi à la projection plus bas.

Ventes par an

ventes

Honoraire moyen

€ HT

Commission d'agence

Part d'entrée (prise de mandat) / part de sortie (vente), en % des honoraires encaissés par l'agence.

Hypothèse de sorties (AR)

En agence, l'agent touche sa part d'entrée sur tous ses mandats, sa part de sortie seulement sur ceux qu'il vend lui-même. Part moyenne = r × (entrée + sortie) + (1 − r) × entrée.

Charges (tout le simulateur)

% micro

% réel

Les mêmes que « Réglages avancés » (onglet 02) : 28 % et 50 % par défaut.

Grille de rétrocession du réseau

Les paliers que le réseau reverse au conseiller. Par défaut, ceux du simulateur d'origine (70 % jusqu'à 80 000 €, 80 %, 90 %, puis 100 % au-delà de 150 000 €). Modifiés ici, ils alimentent tout le simulateur ; « Réinitialiser » les remet par défaut. Ils ne sont ni gardés ni mis dans le lien.

Les paliers — modifiables

À partir de (€ HT)	Taux %

Mode de comparaison

Rétrocession actuelle (comparaison)

%

50 % par défaut — la référence d'une rémunération d'agence.

Affichage des montants

Où vous voyez-vous dans…

ans

L'horizon du cumul ci-contre et de la projection année par année, plus bas. De 1 à 15 ans.

Aujourd'hui / an

—

Au barème / an

—

Écart / an

—

Cumul année par année, rétrocession actuelle contre barème
Année	Cumul actuel	Cumul barème	Différence cumulée

Équipe : récurrence et objectif de CA

Chaque niveau de parrainage reverse un pourcentage du CA qu'il produit : Bronze 6 %, Argent 3 %, Or 1 %, Platine 0,3 %, Diamant 0,1 %. C'est l'équipe de l'onglet 04 : honoraires par vente, ventes par conseiller, niveaux et effectifs manuels s'y règlent.

Mode de calcul

Objectif de commission manager

€/an

Les effectifs de base (3/3/2/1/1) sont mis à l'échelle jusqu'à atteindre l'objectif — la « récurrence annuelle visée » de l'onglet 04.

Régime de charges

Récurrence d'équipe par niveau
Niveau	Conseillers	CA du niveau	Taux	Récurrence / an

Projection année par année

Avec croissance du CA et équipe progressive, face à une agence qui ne bouge pas. Tout est en net micro.

Croissance annuelle du CA

%/an

CA de l'année n = CA actuel × (1 + taux)ⁿ⁻¹.

Équipe à pleine puissance en…

années

Vous êtes manager : année 1 = 0 € de récurrence, montée en puissance linéaire jusqu'à la récurrence de l'équipe ci-dessus à l'année cible, plafonnée ensuite. La ligne agence, elle, n'évolue pas : part agent × CA de départ, constante.

Projection année par année, en net micro
Année	CA projeté	Rétro nette	Équipe progressive	Réseau total	Agence (plate)	Écart cumulé

Grilles d'honoraires éditables (onglet Barème)

Les grilles que l'onglet 06 Barème affiche et calcule. Plafonds, taux, forfait et tarifs modifiables ; « Grille par défaut » restaure celles du simulateur d'origine. Le prix et le taux du mini-calculateur se saisissent aussi au chiffre près ici.

Habitation · Vente

De (€)	Jusqu'à (€)	Taux ou forfait

Prix exact du bien

€

Taux au centième

%

Habitation · Location

Commercial · Vente

De (€ HT)	Jusqu'à (€ HT)	Taux ou forfait HT	TTC (FR métro)

Sources et méthode

Source. Le simulateur en ligne de Mathieu Roulet (simulateur-safti.vercel.app), code de production relevé le 29/09/2026 (bundle page-0606861f904cc74c.js, identique à celui de l'extraction du 03/08/2026, sources-portees/simulateur-regles-extraites.md). Les fonctions de calcul sont portées telles quelles, noms d'origine conservés (bloc coeur-sim). Barème progressif par défaut : 70 % jusqu'à 80 000 € de CA HT annuel, 80 %, 90 %, puis 100 % au-delà de 150 000 €. Repères de contrôle : 150 000 € donnent 115 000 € reversés ; 48 000 € en agence 40 % (20/20, 2/3 AR) donnent 16 000 € contre 33 600 € au barème, parité d'agence à 100 800 € de CA ; 120 000 € et une équipe de 35 280 € donnent 123 280 € par an. Barème d'honoraires (grilles h, f, b du même bundle) : le taux de la tranche atteinte s'applique au prix entier, forfait sous le premier plafond ; repères 250 000 € donnent 16 250 € (6,5 %), 60 m² en zone tendue, 605,40 € par partie, commercial 250 000 € HT, 22 500 € HT. Les plus d'AcqHome Tools (depuis le 04/08/2026) : commission d'agence libre et hypothèse de sorties (3/3 à 0/3 ou moyenne des quatre), cumul à CA constant barème contre rétrocession actuelle (50 % par défaut, la référence agence), équipe en objectif de CA (répartition 30/25/20/15/10 %), projection avec croissance, équipe progressive (année 1 = 0 €, pleine récurrence à l'année cible) et ligne agence constante. Charges : 28 % en micro, 50 % au réel par défaut, réglables ci-dessus comme dans « Réglages avancés » (onglet 02). Le réseau affiché est celui de votre profil ; ses grilles par défaut sont celles du simulateur d'origine. Honoraires de transaction personnelle ; chiffres indicatifs.

Simulateur travaux

Les travaux par corps de métier — maçon, couvreur, électricien… — chiffrés sur ce bien, puis transmis à un artisan : un de vos apporteurs, ou un artisan des alentours. Avec le diagnostic du bien, l'isolation, les menuiseries et le chauffage se chiffrent sur ses déperditions et l'étiquette bouge ; sans lui, tout se chiffre quand même en fourchettes, et l'écran le dit.

Le bien

Adresse du bien

Choisissez une suggestion : les diagnostics publiés à cette adresse s'affichent, et sa position sert à chercher les artisans autour.

Surface habitable

m²

Reprise du registre quand un diagnostic est chargé. La vôtre prime : c'est vous qui avez le carnet.

Étiquette actuelle

Sans diagnostic chargé, saisissez-la : elle situe le bien sur l'échelle et sert au gain de valeur.

Valeur du bien

€

Elle sert au gain de valeur, avec les coefficients d'étiquette de l'estimation — les mêmes, jamais une seconde table.

Revenus du ménage (aides)

Barèmes Anah 2026 — informatif. L'aide n'est jamais de droit.

Sources et méthode

Sources. Devis par poste — coûts réels de chantiers ADEME 2017-2018 réactualisés par l'index INSEE BT01 (×1,2796), matériel et pose ; taux de réduction et U' issus de la méthode 3CL-DPE 2021 ; aides MaPrimeRénov' par geste, barèmes Anah « Les aides financières en 2026 » (éd. février 2026). Étiquette — seuils de l'annexe 5 de l'arrêté du 31 mars 2021, règle du double seuil (la pire des deux classes, énergie ou gaz à effet de serre, l'emporte) ; couleurs des sept classes identiques à celles du dossier PDF. Gain de valeur : coefficients d'étiquette de l'estimation, à marché constant. Corps de métier — trois ampleurs par corps, fourchette bas / typique / haut TTC, matériel et pose, sourcée ampleur par ampleur (liste ci-dessous). Unités : au m² habitable (× la surface), au forfait, à l'unité (× la quantité de la carte), au m² de toiture (× 1,2 × la surface ÷ le nombre de niveaux du DPE), au m² de paroi (× la surface saisie, sinon « à chiffrer »). DPE chargé, l'isolation, les menuiseries et le chauffage se chiffrent sur les gestes du moteur ci-dessus, hors taxe, augmentés de la TVA à 5,5 %. Artisans autour du bien — annuaire des entreprises RGE de l'ADEME (data.ademe.fr) et base SIRENE de l'Insee (API Recherche d'entreprises, recherche-entreprises.api.gouv.fr), dans un rayon de 10 km ; la présence dans un registre n'est pas une recommandation. Ordres de grandeur hors aides : seuls un audit et des devis d'artisans chiffrent un projet réel, et seul un diagnostiqueur certifié projette une étiquette.

Rentabilité locative

Un lien ou le texte d'une annonce : le lecteur remplit ce qu'il peut, vous corrigez le reste, et chaque chiffre sort avec sa formule — rendement brut, net, cash-flow, frais de notaire au barème, et en option l'après-impôt.

Lien ou texte de l'annonce

Le bien

Prix affiché

€

Prix hors honoraires

€

Honoraires à charge acquéreur : les droits de mutation se calculent sur ce prix-là, pas sur le prix affiché.

Surface · pièces

m²

Les pièces affinent le loyer d'un appartement (la Carte distingue 1-2 pièces et 3 pièces et plus).

Type

Commune · code postal

DPE

Pour mémoire : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 (loi Climat) — le loyer estimé ne le sait pas.

Le loyer

Loyer mensuel retenu

€/mois

Votre loyer, ou celui de la Carte des loyers (commune, type, surface) : l'estimation s'affiche dans le résultat avec ses bornes et sa fiabilité, et se reprend d'un appui.

L'acquisition

Bien

Droits de mutation (ancien)

%

5,81 % : taux de droit commun. Nombre de départements l'ont porté à ≈ 6,32 % depuis 2025 (droit départemental relevé à 5 %, loi de finances 2025) — à vérifier pour le département.

Travaux

€

Les charges annuelles

Charges non récupérables

€/mois

L'annonce donne les charges de copropriété totales ; une partie se récupère sur le locataire (décret 87-713). Ne gardez ici que ce qui reste au propriétaire.

Taxe foncière

€/an

Assurance propriétaire non occupant

€/an

Gestion · vacance

% loyer

% vacance

Gestion : 0 % en direct, 6 à 9 % par une agence. Vacance : 4 % ≈ deux semaines vides par an, 8,3 % = un mois.

Le financement

Apport

€

Le reste du coût total est emprunté. Apport égal au coût total, ou durée nulle : pas de crédit.

Taux · durée · assurance

%

ans

% ass.

Même formule que l'onglet Financement ; repère Crédit Logement mai 2026 (3,37 % sur 25 ans), assurance sur capital initial.

La fiscalité — option, indicatif

Régime · tranche marginale

Prélèvements sociaux 17,2 % ajoutés à la TMI. Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers, au-delà le réel s'impose. Sans amortissement LMNP ni déficit foncier : un ordre de grandeur, pas une liquidation.

— de rendement brut — loyer annuel ÷ coût total d'acquisition

Lisez une annonce ou renseignez prix, surface et loyer : tout se calcule à mesure, formules affichées.

Poste	Formule	Montant

Sources et méthode

Sources et méthode. Lecture de l'annonce par le résolveur (prix, surface, type, pièces, commune, DPE) ; taxe foncière, charges et prix hors honoraires cherchés dans le texte de l'annonce. Chaque valeur porte son origine : touchez l'étiquette pour lire l'extrait. Loyer : Carte des loyers 2025, ministère de la Transition écologique / ANIL (Licence Ouverte) — loyers d'annonces, charges comprises, hors meublé, à la maille commune, avec les bornes de l'intervalle de prédiction, le nombre d'observations et le R² ; échelle « maille » = communes voisines regroupées, indicateur fragile. Frais de notaire approchés : droits de mutation (5,81 % de droit commun, paramétrable) ou taxe de publicité foncière 0,715 % dans le neuf, émoluments du notaire par tranches (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % — arrêté du 28 février 2020) + TVA 20 %, contribution de sécurité immobilière 0,10 %, débours ≈ 1 000 €. Mensualité M = K × t / (1 − (1+t)⁻ⁿ) + assurance sur capital initial. Fiscalité indicative : micro-foncier (−30 %, plafond 15 000 €), micro-BIC LMNP (−50 %), réel simplifié (charges et intérêts de première année déduits, sans amortissement), prélèvements sociaux 17,2 %. Rien ne part au serveur hors la lecture de l'annonce et l'interrogation du loyer.

La boîte à outils.

Estimation par comparables

Capacité d'emprunt et mensualités

Pré-estimation viager

Valorisation d'un fonds de commerce

Simulateur de rémunération

Les plus d'AcqHome Tools

Partager le calcul rapide

Votre activité face à l'agence

Grille de rétrocession du réseau

Équipe : récurrence et objectif de CA

Projection année par année

Grilles d'honoraires éditables (onglet Barème)

Sources et méthode

Simulateur travaux

Rentabilité locative

Le bien

Le loyer

L'acquisition

Les charges annuelles

Le financement

La fiscalité — option, indicatif